השקעה בחוב נדל"ן

בעולם ההשקעות ישנם שתי עולמות מסורתיים, שוק ההון ושוק הנדל"ן.
עד כה המשקיעים לא היו חופפים או נפגשים ובנוסף לא היו מכשירים פיננסים אשר היו משלבים בין שתי הענפים השונים הללו.
בשנים האחרונות צצו קרנות השקעה פרטיות המציעות הלוואות למיזמי נדל"ן בהיקפים גדולים לטובת התחדשות עירונית מבוססות כספי משקיעים תוך מתן תשואה עקבית לאלו אשר משקיעים. אם כך זוהי השקעה בנדל"ן או בהון?

השקעה בחוב נדל"ן – מה זה כולל בדיוק? 

 כבר בשם הביטוי ניתן להבין שמדובר בהשקעה בחוב, כלומר במתן הלוואה לצורך בנייה או רכישה של נדל"ן, אם כך במה זה שונה מהשקעה בEquity, או בפוליסת החיסכון הכוללת נכסים בלתי סחירים ? 

פרוייקטים של תמ"א 38, התחדשות עירונית ובניית שכונות חדשות לרוב נתקלים בתנאי מימון לא אטרקטיבים מהבנקים המסורתיים ולכן מבקשים מימון חיצוני, קרנות הון למניהן מציעות שירותי מימון הלוואות חוב לפרוייקטים של נדל"ן בתמורה להסדר תשלומים עם היזם ושעבוד של הנכס (שעבוד ראשון או שני).

את המימון משיגה הקרן ממשקיעים פרטיים וחולקת איתם אחוז מהריבית המשולמת על ידי היזם, כך שלמשקיעים אין חזקה בנכס עצמו או מהתשואה הסופית שמקורה במכירה הנכס או השכירות שלו, אלה ריבית קבועה בגין ההלוואה בלבד. 

שעבוד ראשון – הביטחונות של המשקיעים

 כפי שציינו קודם, המשקיעים אשר בוחרים לממן פרוייקט התחדשות עירונית בעזרת קרן השקעה בחוב נדל"ן, למעשה אינן מחזיקים בנכס עצמו, אם כך מהם הביטחונות שלהם שהיזם אכן יעמוד בהסדרי התשלום שלו?. 

קרן הלוואות אשר בוחרת לממן פרוייקט חייבת לדרוש מיזם מספר רב של ביטחונות, מלבד הדרישה החוזית, חשבון הנאמנות, משרד מלווה וכו'. ישנה דרישה לערבויות פרקטיות בנדל"ן עצמו. 

שעבוד ראשון למעשה הינו רישום אזהרה של קרן עצמה כ"מוטב משני" לנכס, בין אם מדובר בקרקע או בבניין עצמו ובמקרה שהיזם אינו יכול לעמוד בתשלומים, הקרן תפטר אותו, תדרוש בעלות על הקרקע ותמשיך את הפרוייקט במקומו. 

חשוב לציין שישנן קרנות אשר מקבלות שעבוד שני, במקרה כזה מעטפת הביטחון של המשקיעים בקרן כזו חלשה משמעותית מאשר קרנות אשר נמצאות בשעבוד ראשון. 

מעמד המשקיע בקרן השקעות 

 בשונה מפוליסות חיסכון, תיקי השקעות ושאר המוצרים הפיננסים הגמישים, משקיע בקרן השקעות אינו יכול לבצע הרבה שינויים או לקבל החלטות על אופן הפעולה של הקרן.

רמות הסיכון, מספר הפרוייקטים, סוג השעבוד ועוד שלל פרטים ופרמטרים אשר יכולים להשפיע על טווח זמן ההשקעה, גובה התשואה והביטחון בהחזר ההשקעה. 

יחד עם זאת, ישנן קרנות אשר פועלות תחת פיקוח של הרשות לניירות ערך כגון : ארנו קפיטל , אשר יודעות להתחייב חוזית בפני המשקיעים על קווים מנחים לפיהם יפעלו בניהול ההשקעות. 

כיצד בוחרים קרן השקעות חוב נדל"ן 

 במידה ומעניין אתכם להשקיע בהלוואות חוב נדל"ן מומלץ שתדעו מה חשוב כאשר בוחרים קרן השקעה שכזאת.
ראשית בדקו מיהם בעלי הבית, חפשו עליהם בגוגל, בקשו לראות תרשים עסקי אשר מפרט מהם האחזקות של כל אחד מהשותפים הרלוונטים. 

שנית, מהם המעגל השני? הכוונה למשרד עורכי הדין ורואה החשבון המלווים, מנהלי חשבון הנאמנות והקבלני משנה הנמצאים ב"כוננות" לקחת פיקוד במידה ויזם כלשהו לא יוכל לעמוד בהחזרים מסיבה כזאת או אחרת. 

החוזה, החלק העיקר והחשוב, החוזה הצטרפות יכול להיות עמוד אחד ואפילו פסקה, אך עם הפניות לחוק עזר של נדל"ן, תשקיף ועוד שאר מסמכים משפטיים מחייבים אשר אינם מצורפים לחוזה. 
כלל ראשון בנדל"ן, לא חותמים בלי איש מקצוע מלווה מטעמכם. 

נזילות ומינימום השקעה, אם הגענו לשלב הזה ואנו מרגישים בנוח להשקיע, חשוב שנדע מתי נוכל למשוך את הכסף במידת הצורך ומהו מינימום ההשקעה הנדרש ממכם. 

שימו לב שגובה התשואה אינו נמצא בראש סדר העדיפות שלנו, כי אסור להסתנוור מתשואה, עשו את הבדיקות לפי הסדר ובצורה קרה ומחושבת ואם בסוף ישארו מספר גופים, תוכלו לבחור את זו המציעה תשואה גבוהה יותר. 

השקעה בחוב נדל"ן – במשפט קצר יותר

קרנות מימון פרטיות מציעות השקעה במיזמי נדל"ן מסוג תמ"א 38, התחדשות עירונית, מחיר למשתכן ועוד, קרנות אלו מציעות ריביות ומסלולי החזר החוב אטרקטיביות מהבנקים ולכן מושכות יזמים בעלי מוניטין גבוה.

אתם המשקיעים תוכלו להנות מתשואה יציבה בתצורה של תשלום ריבית מצד היזמים, זאת בעבור השתתפות ב"סיכון" הכרוך במימון מיזם נדל"ן. 

ישנן קרנות הלוואות נדל"ן הנמצאות תחת פיקוח הרשות לניירון ערך כגון: ארנו קפיטל , אשר נחשבים למובילים בתחום מבחינת ביטחונות וערבויות למשקיע הקצה.