התחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית הם הזדמנות לשפר את חזות העיר ואת איכות החיים של תושביה, ובנוסף לכך, להיטיב עם הדיירים, עוברי האורח והיזמים. יחד עם היתרונות של פרויקטים אלו, קיימים חששות טבעיים אצל הדיירים, אשר לא בטוחים שהשינוי יהיה לטובתם.מאמר זה יעסוק בהיבטים שונים של המושג התחדשות עירונית.

התחדשות עירונית – מה זאת אומרת

 המונח התחדשות עירונית מתייחס לתהליכים שונים בהם שכונות מוזנחות ואזורים עירוניים מדורדרים משנים את פניהם, משתקמים והופכים לשכונות אטרקטיביות ונעימות הרבה יותר. 

תהליך זה יכול להתרחש באופן טבעי עקב שינויים דמוגרפיים כמו כניסה של משפחות צעירות לשכונות בהן האוכלוסייה הכללית מבוגרת, כפרויקט עצמאי של יזמי נדל"ן, או כפרויקט של הרשות המקומית. מאמרנו יעסוק בפרויקטים של התחדשות עירונית המבוצעים בעידודן של הרשויות, בין אם הם ביוזמת הדיירים, הרשות המקומית או יזמים וקבלנים.

התחדשות עירונית בעידוד הרשויות

 עיריות המעוניינות לשקם שכונות מצוקה ולשפר את חזות העיר מעודדות קבלנים, יזמים ודיירים לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בעזרת תמריצים והטבות. הרציונל הוא שכדי שהפרויקטים יבוצעו על הצד הטוב ביותר, הם צריכים להיות משתלמים עבור היזמים, וכדי שהדיירים בשכונות יצאו נשכרים צריך לדאוג לכך שהפרויקט ייטיב עימם, ולא יביא למצב בו השכונה תשוקם אך דייריה המקוריים יצאו נפסדים. 

ההטבות עבור היזמים הן תוספת של זכויות בנייה, אותן יוכלו לנצל, והקלות בהליכים בירוקראטיים , הדיירים לעומת זאת, זוכים בשיפור משמעותי של מגוריהם, חיזוק ושיפור תשתיות, והגדלת שטח הדירות. בדרך זו, כאשר פרויקט התחדשות מנוהל היטב הוא מייצר תהליך ממנו כולם מרוויחים.

התחדשות עירונית ותמ"א 38

 במסגרת התכנית למיגון מבנים בפני רעידות אדמה, המוכרת לציבור כתמ"א 38, ניתן לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית, ובכך לקפוץ על שתי חתונות באותה עת: מצד אחד למגן מבנים ישנים כנגד רעידת האדמה הגדולה שכולם צופים שתגיע אלינו במוקדם או במאוחר, ומצד שני לשפר את חזותם של מבנים ישנים שידעו ימים יותר, ולשוות לשכונה חזות רעננה ונעימה.

קרנות מימון פרטיות הצליחו בשנים האחרונות להגביר את קצב המימון והבנייה של פרוייקטים תמ"א 38 בעזרת כספי משקיעים מהציבור, כך שניתן היום להרוויח גם מהתחדשות עירונית של ערים שונות משלכם. 

קרנות פופולאריות למימון והשקעה בהתחדשות עירונית ותמ"א 38 כוללות את: ארנו קפיטל , סיגמא סיטי , הלמן אלדובי וכו'..

פינוי בינוי או שיקום ללא פינוי

 בעיקרון, קיימים שני מסלולים עיקריים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית. מסלול פינוי בינוי, בו הדיירים מפונים, הבניין נהרס, ובמקומו מוקם בניין חדש בו מובטחת לכל דייר דירה חדשה, ומסלול עיבוי – שיקום וחיזוק הבניין מבלי לפנות את הדיירים, ניצול שטחי בנייה לא מנוצלים, כולל הרחבת שטח הבניין , תוספת דירות וקומות, והרחבת הדירות הקיימות.

הגנה על הדיירים

 כיוון שפרויקטים של התחדשות עירונית מבוצעים באזורים בהם מתגוררת אוכלוסייה מוחלשת, הפרויקטים מושכים בין השאר אופורטוניסטים, שרלטנים ומאכערים המנסים לנצל את הדיירים ולהרוויח על חשבונם. כדי להגן על עצמם ועל זכויותיהם מומלץ לדיירי בניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית להתאגד יחדיו למרות חילוקי דעות ויריבויות שאולי קיימות, ולפנות לעורך דין שיבטיח שמירה על זכויותיהם. 

דיירי המבנה זכאים לכיסוי שכר הדירה שלהם בזמן הפינוי, ולקבלת דירה חדשה בבניין החדש שיוקם. כמו כן היזם צריך לשאת בכל הוצאות השיפוץ, והוא אחראי לשינוי הרישום בטאבו. במידה וכתוצאה מהשיקום ידרשו הדיירים לשלם מס השבחה, ניתן לדרוש מהיזם לכסות גם הוצאה זו.

בטוחות וערבויות

 כדי להבטיח שהפרויקט יתנהל כשורה ויסתיים על הצד הטוב ביותר,ללא פגיעה בזכויות בעלי הדירות והדיירים, יש לדרוש מן היזם או הקבלן המבצע ערבויות מתאימות:

• ערבות חוק מכר – כדי למנוע מצב בו הקבלן אינו יכול לסיים את הפרויקט והדיירים נותרים ללא דירה יש לדרוש מהקבלן ערבות חוק מכר, שתבטיח כי בעלי הדירות יקבלו את שווי הדירה מהבנק המלווה, או לחלופין הבנק עצמו יפעל להשלמת הפרויקט.
  
  
• ערבות ביצוע – כאשר מדובר בפרויקט התחדשות ללא פינוי, יש לדרוש ערבות ביצוע.
  
  
• ערבות שכירות – כדי להבטיח שבכל תקופת הבנייה בפרויקט פינוי בינוי לא ידרשו הדיירים לשלם את שכר הדירה בדיור החלופי שיסופק להם, יש לדרוש מהקבלן ערבות שכירות. חשוב להקפיד שערבות זו תהיה בסכום השווה לשכר הדירה במשך כל תקופת הבנייה המשוערת.
  
  
• ערבות מס שבח – ערבות זו מכסה את הוצאותיהם של הדיירים במידה ויידרשו לשלם מס שבח.
  
  
• ערבות בדק – במידה ולאחר סיום הבנייה מתגלים פגמים בבנייה אך הקבלן מסרב לתקנם, ערבות מס בדק תבטיח כיסוי הוצאות התיקונים הנדרשים.
  
  
• ערבות רישום – לאחר סיום הפרויקט יש לרשום את הבניין מחדש בהתאם לשינויים שבוצעו בו.על הקבלן או היזם מוטלת החובה לדאוג לביצוע כל השינויים הנדרשים ברישום הנכס. ערבות רישום מבטיחה לדיירים כי גם במקרה בו הקבלן לא יבצע את השינויים הנחוצים ניתן יהיה לכסות הוצאות פנייה לגורם מוסמך שיטפל בהוצאות הרישום.
  
  

כל בניין הוא מיוחד ולכל דייר צרכים משלו. בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית יש לדאוג להבטחת זכויותיהם ולשמירה על האינטרסים של כל הדיירים. לעיתים ידרשו ערבויות נוספות בכדי לשמור על זכויות הדיירים, ויש להתאים את ההסכם בין הדיירים ליזם בהתאם לנסיבות.

סרבנות

 בכדי לפתוח בהליכי התחדשות עירונית יש לקבל אישורם של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין, כדי למנוע מקרים בהם מיעוט סרבן מונע את פרויקט ההתחדשות ולא מאפשר לשאר בעלי הדירות ליהנות מן האפשרות לשפר את תנאי מגוריהם רשאים הדיירים והיזם לפנות לבית המשפט ולתבוע את הדייר הסרבן. במידה ויקבע כי הסירוב אינו סביר יחויב הסרבן לתת את הסכמתו ואף לפצות את הדיירים האחרים. חשוב להבהיר כי רק במידה והסירוב אכן אינו מוצדק ואינו סביר, יידרש הדייר הסרבן לתת את הסכמתו או לפצות את הדיירים האחרים.

עמדו על זכויותיכם

 אם הינכם בעלי דירה או דיירים בבניין המיועד לפרויקט התחדשות עירונית, כדאי שתתאגדו יחדיו ותפנו לעורך דין מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית, אשר יגן על האינטרסים שלכם מול הקבלנים. בכדי לייצר שיתוף פעולה והסכמה בין הדיירים, כדאי שעורך הדין אליו תפנו יהיה בעל הכשרה וניסיון בגישור, ויוכל להיעזר בכישוריו כמגשר כדי להגיע להסכמות עם כל הגורמים, כולל דיירים סרבנים. כשאתם חותמים על חוזה התקשרות עם הקבלן המבצע או היזם, חשוב להקפיד על כל מילה בנוסח ההסכם, שכן זה מה שיניח את הבסיס לפרויקט מוצלח בו כל הצדדים יצאו נשכרים.