הפשרת קרקעות

אחד הנתיבים הפופולאריים כיום בישראל הוא רכישת קרקעות לא בנויות בזול היום, והשכרתן, מכירתן או מימוש זכויות לדירה בפרויקטים שייבנו עליהן בעתיד, לאחר שהקרקע תופשר. תהליך הפשרת קרקע חקלאית לבנייה הוא סבוך וארוך, וכולל מספר שלבים הכרחיים.

מה זה הפשרת קרקעות

 בישראל, לכל שטח אדמה יש יעוד מוגדר בתב"ע – תכנית בינוי עירונית, המותווה בהתאם לתמ"א 35 – תוכנית מתאר ארצית, וכל שימוש אחר בקרקע הוא אסור על פי חוק. ערכן של קרקעות המיועדות לחקלאות נמוך בהרבה מערכן של קרקעות המיועדות לבנייה למגורים, לתעשייה ומלאכה או למסחר ומשרדים.
כאשר יש צורך והצדקה לתוספת של קרקעות לבנייה, משנים את יעודן של קרקעות חקלאיות וקובעים מחדש את יעודן בתב"ע  כקרקעות המיועדות לבנייה. תהליך שינוי היעוד של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבנייה נקרא הפשרה. לאחר שקרקע חקלאית מופשרת, ערכה עולה וניתן לבנות עליה בהתאם לתב"ע החדשה.

כיצד מתבצע תהליך הפשרת קרקעות

 תהליך הפשרת קרקע חקלאית מורכב ממספר שלבים:

1. הגשת תכניות ובקשה לשינוי יעוד – כדי להפשיר קרקע חקלאית יש ראשית להגיש לרשות המקומית, המחוזית והארצית תוכניות בנייה מפורטות, הקובעות את סוג הבנייה, ואת היעוד החדש של הקרקע. תהליך האישור עשוי לארוך זמן רב, וככל שהתכניות המוגשות על ידי היזם יהיו מפורטות יותר, כך יגדלו הסיכויים שהתוכניות יאושרו ותהליך ההפשרה יצא לדרך.
2. הפקעת קרקעות – לאחר שהתוכניות מאושרות על ידי הרשות המקומית המחוזית והארצית, תתבצע הפקעה של קרקעות לצורך בניית תשתיות ציבוריות, הפקעת הקרקעות יכולה להגיע לכארבעים אחוז מהשטחים, אך היא הכרחית בכדי להבטיח לתושבים העתידיים רווחה ורמת חיים נאותה. כתוצאה מהפשרת הקרקעות יעלה ערכן, ובעליהן ידרשו בשלב זה לשלם היטל השבחה, כמו כן, בכדי לאפשר את מימון הפיתוח והתשתיות, ידרשו הבעלים לשלם גם היטל פיתוח.
3. איחוד וחלוקה מחדש של הקרקעות – כיוון שבדרך כלל מדובר במספר גדול של משקיעים שבחרו לרכוש את השטחים החקלאיים, יש לוודא שלאחר שלב הפקעת הקרקעות לא יפסידו חלק מן המשקיעים את זכויותיהם שלא בצדק. לשם כך יש לאחד את השטחים שנותרו ולחלק את הזכויות על הקרקע מחדש, כך שאף אחד מן הרוכשים לא יצא נפסד. על מנת שהחלוקה תהיה צודקת ולא יקופחו זכויותיו של מי מן  הרוכשים, שלב זה מתבצע על ידי שמאי מקרקעין.
4. בנייה – לאחר שהושלם תהליך ההפשרה, בעלי הקרקע יכולים לבחור לבנות בעצמם על השטח שבבעלותם, למכור את הקרקע המופשרת וליהנות מן הרווח, או להיכנס לעסקת קומבינציה עם יזם וליהנות מזכויות בנכס שיבנה.

 הסבלנות משתלמת

 תהליך הפשרת קרקע חקלאית לבנייה הוא ארוך, ואינו מתאים למי שמחפש רווחים מהירים. יחד עם זאת, מי שעתותיו בידיו ויכול להתאזר בסבלנות הנדרשת יזכה לממש רווחים נאים בסוף התהליך. חשוב לבדוק מראש שהקרקע אותה אתם רוכשים היא אכן בעלת סיכויים גבוהים להיות מופשרת, ואם אינכם מומחים בתחום, מומלץ להתייעץ עם גורם מוסמך ומנוסה לפני הרכישה.