מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל או בשמו הנוכחי רשות מקרקעי ישראל הוא הגוף שאחראי על ניהול קרקעות המדינה, מנהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 מכוח חקיקה בכנסת, מטרתו המוצהרת היא ניהול אדמות בבעלות מדינת ישראל, ניהול נכסי נפקדים וניהול כסים השייכים לקרן קיימת לישראל.

שיווק קרקעות על ידי מנהל מקרקעי ישראל

אחד התפקידים המשמעותיים ביותר של מנהל מקרקעי ישראל הוא שיווק האדמות שברשותו לטובת פיתוח המדינה ובנייה של שטחי מסחר, מגורים ותעשייה, שיווק הקרקעות נעשה במסגרת הליכים מסודרים ומובנים.

לפני שיווק של קרקעות מדינה מתבצע הליך תכנון, התכנון והפיתוח של אדמות המדינה מהוות חלק משמעותי מהעבודה של המנהל. מנהל מקרקעי ישראל מקבל הנחיות ממשלת ישראל ופועל על פי רוב בהתאם להוראות הללו.

במסגרת עבודת התכנון המנהל מאתר שטחים שניתן לנצל לטובת מטרות מגוונות כמו מגורים, תעסוקה, תיירות, נופש ופנאי, תשתיות, קרקעות המתאימות לפיתוח שטחים פתוחים ושטחי ציבור. זאת, בהתאם להוראות הממשלה ומתוך רצון לתכנן לטווח הארוך באופן שיותאם לצרכי המדינה.

מנהל מקרקעי ישראל לוקח חלק בפיתוח של תוכניות בכל הרמות, מהרמה הארצית ועד לרמת הרשות המקומית, היות והיא מחזיקה בכל או ברוב האדמות הנוגעות לתכנית הפיתוח.

בשנים האחרונות, לאור העלייה הגבוהה במחירי הדיור נעשים מאמצים רבים לשחרר כמה שיותר אדמות מדינה לטובת בניית דירות, כאשר שיווק הקרקעות לבנייה מבוצע גם הוא על ידי המנהל.

השירותים שמעניק מנהל מקרקעי ישראל

מתוקף תפקידו של המנהל בניהול 90 אחוז מהאדמות במדינת ישראל הוא מבצע פעולות רבות ויום יומיות שחשובות לכלל אזרחי המדינה, בין היתר המנהל מרכז את האופרציות הבאות:
המנהל אחראי לרישום וניהול התהליך לאכלוס משתכנים, את התהליך פותחים יזמים, קבלנים ועורכי דין אשר מסיימים בבנייה של פרויקט נדל"ני ובמסגרתו מועברים למנהל פרטי הדיירים שיגורו בו ואשר כוללים חוזי חכירה לכל דייר בנפרד.

מנהל מקרקעי ישראל מקבל בקשות על העברת נכסים ממוכר לקונה, עבור נכסים שאינה רשומים בטאבו, וכן אחראי על העברת זכויות רוכש של דירה או של שטח נדל"ני מול המנהל ובכך מובטחת לרכוש זכות חכירה לתקופה של 49 או 99 שנה, חשוב לציין כי ברוב המקרים הבעלות הרשמית על הקרקע נשארת בידי המדינה.

כמו כן מנהל מקרקעי ישראל מציע שירותי התחייבות לרישום משכנתאות חדשות ונוספות, המנהל גם מאפשר לבטל התחייבות לרישום משכנתא.

באתר של מנהל מקרקעי ישראל ניתן למצוא מידע על נכסים רבים בישראל, מידע זה כולל את הבעלים של קרקעות רבות ברחבי המדינה, המאגר אליו ניתן לגשת באמצעות האתר של המנהל מאפשר למבקש לקבל מידע על כלל הנכסים בישראל, בין אם הם שייכים למנהל ובין אם הם שטחים פרטיים.

המידע שמופיע באתר מפורט ומאפשר למבקש לדעת הם יש שיעבודים על הנכס, מי הם כל הבעלים של הנכס, מידע על עסקות רכישות ופיצויים הקשורים בנכס וכן מידע על הפקעות ונתוני התכנון הקשורות בו.

חלק מהמידע פתוח לציבור הרחב וחלקו פתוח רק למי שיש לו סיבה לקבל את המידע ולעובדי מנהל מקרקעי ישראל.

הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל – מהחכרה למכירה

כיום, מי שרוכש אדמה או נכס השייכים למנהל מקרקעי ישראל לא מקבל בעלות מלאה על האדמה, והזכויות עליה לא עוברות אליו בטאבו, למעשה הרוכש מקבל זכויות חכירה לתקופה ארוכה, שלרוב עולה על 25 שנה בה הנכס מועבר לרשותו, כאשר ברוב המכריע של המקרים בסיום התקופה המנהל מאריך את החכירה בעלות סמלית.

במהלך התקופה שבה הקרקע נמצאת בחזקת החוכר הוא רשאי לבצע שימוש בנכס ככל העולה על רוחו ובמסגרת הזאת גם להשכיר אותו, למכור את זכויותיו על הקרקע, ולפתח אותו, חלק מהפעולות כפופות לאישור פורמאלי של המנהל ועל חלקן יהיה צורך לשלם למנהל.

האם ההבדל בין מכירה לחכירה משמעותי?

העברת הזכויות על הקרקע נחשבת לפשוטה בהרבה כאשר מדובר בקרקע בבעלות פרטית, שכן יש פחות מגבלות על המכירה ואין צד ג' שיש להתחשב בו לפני ביצוע העסקה. מנהל מקרקעי ישראלי מחזיק בזכות לאסור על מכירה של הקרקע לגורמים מסויימים, למשל המנהל יכול לאסור על מכירה של קרקע למי שאיננו ישראלי או יהודי.

בנוסף פיתוח הנכס ומימוש זכויות הבנייה בו פשוטות יותר כאשר מדובר בקרקע פרטית, לעומת זאת בקרקע של המנהל, קבלת אישר מרשויות התכנון הרלוונטיות לא מספיקה בכל מצב, המנהל שומר לעצמו את הזכות לאסור, לעכב או להגביל פיתוחים שאינם עולים בשורה אחרת עם רצונותיו בנוגע לנכס.

נדרשת הסכמה של המנהל במגוון רחב של מקרים למשל במצב בו בעל הקרקע מעוניין לקבל היתרי בנייה, לרכוש אחוזי בנייה נוספים ובנוגע לפעולות אחרות הקשורות בפיתוח הקרקע.

כדי לקבל אישור לבצע את הפעולות הללו בעל הזכויות בנכס נדרש להגיע פיזית למנהל, לקבל את אישור המנהל שעלול להתעכב במקרים מסוימים ולעיתים קרובות לשלם אגרה בתמורה לקבלת האישור.

בשנים האחרונות אנו עדים למדיניות מקלה יותר של מנהל מקרקעי ישראל בכל הנוגע לבקשות למימוש זכויות ובפרט בבקשות הנוגעות לקבלת היתרי בנייה, אך חשוב לזכור כי מדובר במדיניות שעלולה להשתנות בעתיד.

כאשר הנכס כבר מפותח ולא מתוכננים בו שינויים גדולים אין הבדל משמעותי בין בעלות פרטית על הקרקע לבין חכירה ממנהל מקרקעי ישראל. כך, מי שרוכש נכס מוכן ולא מתכנן בו שינויים גדולים לא צפוי להיתקל בבעיות כלשהן מצד המנהל.

הבדל נוסף ומשמעותי הוא בנושא דמי חכירה. אם המנהל מחכיר את הקרקע בעוד שהבעלות נשארת אצלו הרי שכמו כל בעלים הוא רשאי לגבות דמי חכירה. את דמי החכירה ניתן לשלם במגוון דרכים, מתשלום שנתי ועד תשלום חד פעמי של כל הסכום מראש, הפרוצדורה המועדפת בימים אלה.

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

התיקון לחוק מינהל מקרקעי ישראל שעבר בכנסת לפני כמה שנים מאפשר להעביר בעלות על קרקעות ממנהל מקרקעי ישראל לידי החוכרים, מדובר ברפורמה משמעותית שעוזרת להבטיח את הזכויות על הקרקע של החוכרים ולתת להם ביטחון לשנים רבות קדימה.

כמו כן, במסגרת הפורמה הוכרזו שינויים רבים נוספים שנועדו להקל על הבירוקרטיה הקיימת, בין היתר בכל הנוגע לביצוע שינויים בנכס ולמימוש זכויות בו, בנוסף הוכרז כי עלות האגרות הכרוכות בבקשות המוגשות למנהל יופחתו מה שיקל על פיתוח הקרקעות במדינה.

חוכרים שיקבלו את הבעלות הקרקע יירשמו כבעלי הנכס בטאבו והם יוכלו לבצע את כל הפעולות החוקיות שניתן לבצע בנכס מבלי לבקש אישור מהמנהל, ההנחות מדברות על יותר מחצי מיליון חוכרים שיקבלו בעלות קרקע שמוחכרת להם מהמנהל.

הרפורמה למעשה מבטיחה שכל שינוי בנכסים יהיה כפוף לרשויות התכנון בלבד ולא לאינטרסים של מנהל מקרקעי ישראל, מדובר בשינוי משמעותי שיכול לסייע להפחית את מחירי הנדל"ן ולהקל על פיתוח של אדמות מדינה לרווחת האזרחים.