הפשרת קרקע חקלאית

הפשרת קרקע חקלאית

השקעה בקרקע חקלאית המועמדת להפשרה היא פיתרון פופולארי למי שברשותו סכום כסף ומחפש דרכים להעלות את ערכו. תהליך ההפשרה הוא מורכב, ועלול לארוך זמן רב. יתירה מכך, לא בכל המקרים הקרקע החקלאית אכן תופשר. לפניכם הסבר על התהליך, בתוספת עצות פרקטיות למשקיע המתחיל.

 הפשרת קרקעות – מה זאת אומרת

 בתכנית המתאר הארצית של ישראל – תמ"א 35, מוגדר יעודה של כל חלקת אדמה במדינה. קרקעות שמוגדרות כאדמה חקלאית הן שטחים בהם ניתן לעשות שימוש אך ורק לצרכים חקלאיים. כל שימוש באדמה חקלאית שאינו לצרכים חקלאיים אינו חוקי ועשוי להסתיים בקנסות ואף במאסר. הפשרת קרקעות היא תהליך שינוי היעוד של הקרקע, כאשר על פי רוב מדובר בהפשרת קרקע חקלאית והפיכתה לקרקע לבנייה.

יתרונותיה של השקעה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה

 כיוון שהריביות בשוק נמוכות, אפיקי חיסכון מסורתיים דרך הבנק אינם אטרקטיביים, ורבים מעדיפים להשקיע את ההון שצברו במקומות אחרים, בהם התשואה משמעותית יותר. השקעה נבונה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה מאפשרת למשקיעים לזכות ברווח משמעותי בעתיד, תמורת השקעה יחסית נמוכה היום. מחירה של קרקע חקלאית נמוך בהרבה ממחירה של קרקע לבנייה, ומי שרוכש קרקע חקלאית ויש בידו את הפנאי להמתין למועד בו הקרקע תופשר לבנייה עתיד לצבור רווחים גבוהים בקלות, מבלי שיהיה עליו לתחזק את הקרקע, לשלם ארנונה והיטל ביוב, או להתעסק עם שוכרים ודיירים. כך אדם יכול לגרוף רווחים גבוהים ללא מאמץ. בנוסף לכך, מחיריהן הנמוכים של קרקעות חקלאיות מאפשרות גם למי שאין ברשותם הון גדול לרכוש חלקה היום ולהבטיח לעצמם רווח נאה בעוד מספר שנים.

ממה כדאי להיזהר

 כבכל עניין בחיים, גם להשקעה בקרקע להפשרה יש חסרונות. מלבד הצורך להמתין מספר שנים עד שההשקעה מניבה את פירותיה,החיסרון הגדול ביותר הוא אלמנט חוסר הוודאות, שכן אם אתם רוכשים את הקרקע לפני שהחל תהליך ההפשרה אינכם יכולים לדעת בוודאות שהיא אכן תופשר. כדי למזער את הסיכון יש לרכוש קרקעות במקומות סמוכים ליישובים בהם יש צמיחה דמוגרפית, ועדיף לרכוש את הקרקע מבעלים פרטיים ולא מן המנהל. כאשר מדובר בקרקעות המשווקות על ידי חברות ויזמים, יש לבדוק את הרקורד העסקי של הגוף המשווק. ולרכוש קרקע המשווקת על ידי חברה אמינה בעלת רקורד של מקצועיות והגינות. כאשר נמסר לכם כי הקרקע נמצאת בתהליך הפשרה אל תתעצלו, ובדקו בוועדה המקומית וכן בוועדת הבנייה המחוזית האם אכן החל תהליך הפשרה של הקרקע, ובאיזה שלב הוא נמצא.

 איך מתבצע תהליך ההפשרה

 תהליך הפשרת הקרקע כולל מספר שלבים:

  1. רכישת קרקע חקלאית – על פי רוב מדובר בשטחים גדולים, והבעלות על הקרקע מתחלקת בין מספר גדול של משקיעים, שכל אחד מהם רוכש חלקה משלו דרך היזם או חברת הבנייה.
  2. הגשת תכניות – כדי להפשיר את הקרקע, יש להגיש תכניות מפורטות לועדת הבנייה המקומית, המחוזית והארצית. ולבקש את שינוי היעוד של הקרקע. על התכניות להיות מפורטות עד כמה שניתן, כדי שאפשר יהיה לגזור מהן את אופי הבנייה הנדרש ואת היעוד החדש של הקרקע. שלב זה של התהליך יכול לארוך זמן רב, כאשר כל ועדה אומרת את דברה ודורשת הבהרות, תיקונים ושינויים.
  3. הפקעת קרקעות – במידה ויאושר שינוי היעוד, תתבצע הפקעה של קרקעות מן השטח הכללי לצורך בניית תשתיות ציבוריות שישרתו את דיירי הפרויקט העתידי, ויבטיחו להם איכות חיים נאותה.
  4. היטל השבחה – כתוצאה מעליית ערך הקרקע לאחר ההפשרה, ידרשו בעלי הקרקעות לשלם היטל השבחה והיטל פיתוח.
  5. איחוד וחלוקה מחדש של הקרקעות – בדרך כלל בתהליך הפשרת קרקע חקלאית מדובר בשטחים גדולים שמחולקים למספר רב של חלקות הנמצאות בבעלותם של משקיעים שונים.
    כיוון שלא ניתן לחזות מראש אילו קרקעות יופקעו לצורך תשתיות ציבוריות, מתבצע איחוד הקרקעות שנותרו, וחלוקתן מחדש כך שכל רוכש יזכה לנתח המגיע לו. שלב זה מתבצע על ידי שמאי מקרקעין, בכדי להבטיח חלוקה הוגנת של השטח בין כל המשקיעים.
  6. בנייה – לאחר שהושלמו כל ההליכים הבירוקראטיים מגיע השלב האחרון בתהליך ההפשרה, הלא הוא שלב הבנייה.

השקעה משתלמת לטווח ארוך

 השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה משתלמת לטווח בינוני עד ארוך, ואם תתבצע בתבונה היא תגרוף רווחים נאים עבור המשקיע. כדי שלא תפלו ברשתם של אופורטוניסטים המציגים לכם מצגי שווא ומוכרים לכם קרקעות חקלאיות שהסיכוי שיופשרו הוא מאוד נמוך, בדקו היטב את הסטאטוס של החלקה, את מיקומה ואת הרקורד של חברת הבנייה העומדת מאחורי הפרויקט.

 בנוסף, כדאי לראות את השטח במו עיניכם כדי להבין במה מדובר ולאתר מפגעים וחסמים אשר עלולים למנוע הפשרת הקרקע. אם אתם חשים חסרי ביטחון ומבולבלים, בקשו עצה מאיש מקצוע הבקי בתחום כדי להימנע מטעויות גורליות, והכי חשוב – היאזרו בסבלנות, השקעה בקרקע חקלאית להפשרה היא השקעה משתלמת לטווח ארוך.

קרקעות להשקעה הפכו להיות הטרנד הפופולארי בקרב משקיעים רבים, אך מה כלול בענף ההשקעות המורכב הזה?

אחד מאפיקי ההשקעות הפופולארים בישראל הוא השקעה בקרקעות לטובת פוטנציאל תשואה עתידית במקרה של הפשרת קרקעות

האם יש סיבה להשקיע בקרקעות בישראל כאשר ישנן הזדמנויות השקעה ברחבי העולם? מדוע משקיעים מחפשים להשקיע דווקא בישראל?

שוק הנדל"ן בישראל הוא אפיק פופולארי להשקעה בעלת פוטנציאל רווח גבוה בהרבה מאפיקי חיסכון רגילים. אחד מאפיקי ההשקעה שזוכים לפריחה כיום הוא רכישת אדמות חקלאיות.